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住改商房屋性质的认定

发表时间:2018-09-19 17:30
  • 2003年9月19日,国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电〔2003〕42号)规定:“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营状况,经营年限及纳等实际情况给予适当补偿。”该通知较好地解决了住改商房屋的问题,减少了拆迁纠纷,该规定的精神应当予以贯彻。此外,《物权法》赋予了物权人充分发挥物的效能之绝对支配权,目的是使物能尽其所用,只要在行使这一权利时没有违反法律禁止性规定,没有侵犯社会公共利益或其他人合法权益,就应当予以认可。因此,住改商的就应以房屋的实际用途作为认定性质的依据。在具体实务中,应综合考虑确定被征收房屋的性质。主要有以下几种情况:(1)房屋产权证登记为非住宅,且该房实际用于经营并办理了合法经营证照的,应当按照非住宅房屋给予补偿。(2)房屋产权证登记为非住宅,但该房屋实际上并未投入经营,实际上全部是住宅房屋进行使用的,不能按照非住宅补偿。(3)房屋产权证登记为非住宅,实际上是经营用房,但是被征收人或承租人偷逃国家收,未办理合法经营证照并缴纳有关费的,也不能享受非住宅补偿安置待遇。(4)房屋产权证登记为住宅,但是一直作为经营用房且具有合法手续,在房屋征收决定作出前也已经变更为非住宅用房的,应该享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋征收决定作出前未办理房屋使用性质变更为非住宅的,可以在补办有关手续或扣除相关变更登记费用后,按照非住宅予以补偿。(5)根据法律、法规或者地方的规定,明确禁止住宅用房改为商业住宅后,将住宅房屋改为非住宅房屋的,应当按照住宅房屋给予补偿安置。

——江必新主编:《国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用》,中国法制出版社2012年版,第227页。


《最高人民法院司法观点集成(新编版)·行政及国家赔偿卷II》 第1103页 观点编号693


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